Exención de ISR en la venta de propiedades

Exención de ISR en la venta de propiedades en México: lo que debes saber

Vender tu casa podría parecer un sueño hecho realidad… hasta que aparece el cálculo del Impuesto Sobre la Renta (ISR). Pero, ¿sabías que en muchos casos puedes exentar ese impuesto y quedarte con una ganancia mucho mayor? Conocer cómo aplicar esta exención no es solo para expertos fiscales: es clave para cualquier propietario que venda con inteligencia.

En México, la venta de bienes inmuebles suele generar una ganancia fiscal sujeta al ISR. Sin embargo, la ley contempla una exención para la “casa habitación” bajo ciertos requisitos. Esto significa que muchos vendedores pueden evitar pagar ISR —o pagar sólo sobre la diferencia— si cumplen con las condiciones establecidas.

De acuerdo con el SAT, el límite de exención es de 700,000 unidades de inversión (UDIS) para la enajenación de la casa habitación, siempre que la operación se formalice ante fedatario público y se cumplan otros requisitos.

Si vendes una casa y desconoces estos detalles, podrías estar pagando de más innecesariamente. Este artículo te explica con claridad qué es la exención, quiénes aplican, cuáles son sus ventajas y cómo asegurarte de aprovecharla correctamente.

¿En qué consiste la exención del ISR por venta de casa habitación?

La exención fiscal permite que una persona física no pague ISR (o pague sólo sobre el excedente) por la ganancia obtenida en la venta de su casa habitación, siempre que se cumplan ciertos requisitos legales.

La Ley del ISR, en su artículo 93, fracción XIX, señala que no se pagará impuesto sobre la renta por los ingresos derivados de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que la contraprestación no exceda 700,000 UDIS.

El Reglamento de la LISR y interpretaciones fiscales establecen además que la “casa habitación” puede incluir el terreno hasta un límite (por ejemplo, hasta tres veces la superficie cubierta) para efectos de esta exención.

¿Para quiénes aplica esta exención?

Para poder acceder al beneficio debes cumplir con características específicas. Aquí los principales requisitos:

1. Persona física La exención aplica solo para personas físicas, no para personas morales que realicen operaciones inmobiliarias.
   

2. Casa habitación habitual

   El inmueble debe haber sido tu vivienda principal. Se acredita mediante comprobantes como recibos de energía eléctrica, teléfono fijo, estados de cuenta bancarios, o documentos oficiales, a nombre del contribuyente o de su cónyuge o línea directa.
   

3. Límite en monto

   La contraprestación (valor de la venta) no debe exceder 700,000 UDIS. Si excede ese límite, la exención aplica sólo hasta esa cantidad; el excedente se grava con ISR.
   

4. No haber usado la exención recientemente

   Durante los 3 años inmediatos anteriores no debes haber vendido otra casa habitación que haya aplicado esta exención.
   

5. Formalización ante notario o fedatario público

   La venta debe realizarse mediante escritura pública y constar en documento formal que acredite la exención.
   

6. Acreditar uso real

   Las credenciales del INE, facturas de servicios, estados de cuenta, entre otros documentos, deben demostrar que la persona vivió efectivamente ahí.
   

7. Terreno limitado

   En algunos casos, el terreno aplicado debe estar limitado a ciertas proporciones (por ejemplo, terreno hasta 3 veces la construcción) para efectos de la exención.

Exención mixta

Si hay varios copropietarios o herederos, algunos pueden calificar para la exención y otros no, dependiendo de su situación individual —esto es lo que llaman “exención mixta”.

Ventajas de la exención del ISR

• Ahorro fiscal significativo Al no pagar ISR sobre la parte exenta, la ganancia neta que recibes es mayor. Por ejemplo, si la ganancia está por debajo del límite de 700,000 UDIS, podrías quedar completamente exento.

• Simplificación del trámite La operación se realiza ante fedatario público, quien certifica el cumplimiento de requisitos, facilita el trámite y retención correspondiente si aplica.

• Protección patrimonial Permite que el vendedor conserve más recursos, evitando que una parte sustancial se diluya en impuestos.

• Incentivo a la formalidad inmobiliaria Al hacer que más ventas sean rentables, promueve que las transacciones se hagan formalmente, con escrituras y respaldo legal.

Por qué es esencial manejar bien esta exención con respaldo experto

Una exención mal aplicada o una venta mal estructurada puede desencadenar auditorías, multas o rehacer cálculos fiscales costosos. La diferencia entre pagar mucho más o aprovechar al máximo esta ventaja radica en el conocimiento técnico y legal.

Contar con un equipo experto (asesores fiscales, notarios, abogados inmobiliarios) te ofrece beneficios:

• Verificación anticipada de requisitos y documentos.

• Cálculo correcto del monto gravable si la venta excede el límite.

• Asesoría personalizada para casos mixtos (copropietarios).

• Protección ante revisiones fiscales o controversias legales.

• Acompañamiento en la escritura, en la retención del impuesto provisional, y en la declaración anual ante el SAT.
  

Con nuestro equipo, garantizamos que cada venta cumpla los criterios legales para exención, maximizando tu beneficio y evitando riesgos.

Si estás pensando en vender una casa o departamento, no dejes que el tema fiscal te tome por sorpresa. Te invitamos a que nos contactes para:

• Verificar si tu propiedad aplica para la exención.

• Hacer un cálculo preciso de cuánto podrías exentar.

• Preparar la documentación y escritura conforme a legalidad.

• Acompañarte durante todo el proceso para que aproveches al máximo este beneficio fiscal.

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